飞扬文集

1.从人均可支配收入去看房子价格。
   按人均可支配收入来算才是个合理准线，因为人均收入在通货膨胀期来说是个失真的数据。按人均可支配收入来讲，房子价格应该是家庭人均可支配收入的5到7倍是个理想状态，当价格远远超出了这个标准，社会的消费力就被地产行业吸光，其他行业特别是制造业等实体经济就会因为消费力疲乏而大量倒闭，失业高企，这不止影响社会稳定和经济的稳定发展，倒过来一样影响人均收入。没了实体经济的发展，没了人均收入的增长，也一样没了地产行业的繁荣。经济最理想的状态不是由地产行业的高高在上的价格吸光社会的整体消费力，而让其他实体经济萎缩，造成失业人数增加，人均收入停滞甚至倒退，这样整个经济运营环境和社会都会恶化，地产行业也难以避免厄运，经济便进入调整和衰退。90年代的日本和97年的东南亚便是前车之鉴。如果按人均可支配收入的5到7倍算。在珠海小两口买个80方的房子的总价应该是2万*2*7=28万。28万/80=3500元/平方。所以珠海普通的居民新住房的合理房子价格最高应该是3500 元一平方。
2.从供给和需求去看房子价格
.    房子价格是由什么决定的呢？是由需求和供给决定的。我们可以用这样的一个公式来表示：价格=需求的资金/供给的面积，也可以这样表示：需求的资金=价格*面积。当需求的资金一定（不变）的时候，供给与价格便成了反比，供给减少则价格走高，供给增加则价格减低。地产商就是这样捂盘抬高价格的，就是控制一定时期的供给与炒家一样拉抬价格。可是地产商因为贪婪而失去了智慧，那就是实际的需求资金是炒不出来的，反而是越来越少。为什么呢？因为在底价位的时候，很多有实际需求的人还可以买得起房子，价格走高后他们买不起了，就少了这部分需求的资金进入市场，实际需求的资金越来越少，舞台上只有炒家和极少部分的富裕阶层在独唱。如此可知，在市场环境不好的时候，会是个怎么样的后果，就是实际需求无力入市，投机炒客疯狂出逃。
     那价格回怎么样呢？请看公式：价格=需求的资金/供给的面积，炒客资金出逃，实际需求的资金无力入市（因为供不起），而发展商因为前期的暴利而大力增加投入，加大了供给，价格的走向会是怎么样？懂点数学的人都知道。

     我们来看看珠海的价格，现在市区普通新房价格大概就6500到7000。那么7000=需求的资金/供给面积，在珠海有一半的需求是外地的，加上抄作资金应该超过60%以上，这部分资金不是来买房子住的，迟早要撤出市场，在价格没到实际需求可承担的范围内是不会有新资金入市补充的。请大家想想，如果撤走60%的资金，价格会怎么样？价格会跌60%！！！加上之前的暴利，发展商加大投入，2008年全珠海市的地产投资增长180%，大部分集中在城区，你再用公式算算，当供给的面积增长180%，而60%的投机资金在出逃会怎么样？供给的实际增长不止是180%。而是远远超过180%。为什么？炒家手里的货原来是投资需求。现在呢，套现出逃变成了供给，占市场一半的炒家的投机需求变了市场供给了。资金撤走60%，而实际需求的资金买不起而无法入市，价格就要跌60%。供给又增长180%，往下我就不敢算了。大家自己慢慢算吧。所以珠海的房子价格，合理的范围在3500以下。
3，房价越高，消耗市场的消费力（资金）就越多．余下的市场存量资金就越不足以支撑行业的健康发展．高收入的自住需求早已经满足，以下都是买不起房子的低消费力群体．　
　　房子价格如果涨了10%，在同样面积如果要销售出去，就要多消耗10%的存量资金(或消费力)．现在房子价格有的涨了一倍，如果要销售出跟以前一样大销售面积，就需要消耗原来两倍的资金.．在人均可支配收入没有大幅增长，前期疯涨的房价消耗了不少高收入者的消费力，剩下的只有低收入者的消费力(资金)了，而投资投机资金出逃加上投资投机需求变成了变成了市场供应，发展商又因为前期的高利润而加大投入，增加的市场供应加上炒客手里要兑现的抛盘，就让市场供应增加到了原来的两倍以上（珠海０８年地产投资增长１８０％），如果要消耗完这些市场存量和新推的房子，则需要是原来市场的４倍资金，而在投资与投资资金出逃，投机投资需求变成了市场供给的情况下，<

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读者评论

时间：2008-8-15 9:37:26

沂蒙

房子其实有两种身份，一种是用来住的“房子”，一种是用来炒卖的“筹码”，香港，新加坡等国家和地区，是将房子分开两种的，其中一种几乎就是纯粹的“房子”，所以，可以达到“居者有其屋”，而国内目前这个情况，土地在政府手里，而炒卖房子的人绝大多数又是给政府工作的人，制定政策的又是他们，除了一个“总理”在那里真正担心人民的住房问题，其他人都是伪装的。所以，如果不把房子分开两种，房价是很难跟收入相适应的。但这个世界又是公平的，房子既然是筹码，赚钱的人是有筹码的人，但输钱的人往往也是这帮“赌徒”，老百姓就在边上好好看看热闹吧。

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